珠江罗马嘉园
一、珠江罗马嘉园各楼栋，在2020年成交情况如下：
分析如下：
1、12#、27#、34#、44#、46#、52#、56#，7栋楼为【热销楼栋】。
2、以34#楼【最热销】，2020年总计成交9套，成交总价4812万，成交面积672平米，成交均价7.16万/平米！
3、【珠江罗马嘉园】，2020年总计成交103套，成交总价7.39亿，成交面积11668平米，成交均价6.33万/平米。
二、在2020年月度、季度的时间维度上，成交情况如下：
1、2020年整体情况：
（1）第一季度受过年疫情影响，各地封城，成交数据明显低迷。
（2）自第二季度“红五月”开始成交量、成交金额、成交单价均明显攀升，达到峰值；
（3）而在“金九银十”出现“量价齐涨”的情况；
（4）在年底12月份成交甚至呈现“翘尾”行情，比往年同期成交量增长15%！
2、“红五月”成交量、成交金额、成交面积全年最高！
共成交18套，成交总价1.28亿，成交面积2061平米，成交均价6.2万/平米！
3、8月及“金九银十”的成交均价最高，为6.58——6.72万/平米！
其销量也明显上涨，分别成交（12套，7895万，1180平米）、（10套，7454万，1132平米）、（7套，4886万，727平米），这一阶段是全年量价齐涨的时期。
4、12月再次出现成交量和成交金额高峰，呈现“翘尾”行情。
共成交14套，成交总价1.06亿，成交面积1673平米.
其月度成交均价6.33万/平米，恰好是2020年度成交均价！
三、2020年成交火热的购房需求是“学区房”和“小换大”置换房。
1、“学区房”火热的原因：
疫情年，很多客户关于出国留学置业，境外投资置业的需求都发生了变化，被无限期搁置，或者取消，这样客户手里会有大量闲置资金。
而另一方面美元无限制量化宽松，大量印钞放水，人民币为了对冲美债被稀释的风险也同步印钞放水！货币贬值，房产、黄金等大宗实物资产升值是大概率事件！
而且中美贸易战、科技战持续多轮，在未来也没有大范围扭转的趋势，国内实体行业受冲击严重，P2P暴雷，大型企业倒闭，股市震荡，黑天鹅事件频发，中国在经历产业升级的阵痛，国内投资环境较差。各种投资纷纷被割韭菜！国内可投资抵抗资产贬值的渠道少的可怜！
所以很多客户还是选择把资金投入更维稳的投资产品——房产，尤其是一线城市核心地段的“学区房”、“地铁房”等抗跌性很强的优质房产。
2、“小换大”置换房火热的原因：
（1）从1998年取消福利分房政策至今，中国房地产刚走过22个年头。
但是房产这种大宗消费品却经历了诸多升级：
塔楼——板楼，
欧式建筑和园林——新中式建筑和园林，
砖混——框架——剪力墙，
壁挂炉自采暖——小区锅炉房供暖——地源热泵——市政集中供暖，
暖气片——地暖，
绿镀膜钢化玻璃——双层中空LOW-E玻璃——三层中中空玻璃，
高容积率——低容积率，
高密度社区——低密度社区，
普通物业——品牌物业，
等产品迭代，更不要说新风系统、高科技智能家居等。
人们从对“拥有住房的需求”升级到对“美好住房条件的需求”，北京的老楼普遍15年以上房龄，楼体老化，已经不能满足人们对美好生活的追求。
因此，利用现有房产置换改善型住房就成为现实需求，这一类需求是改善型“小换大”。
（2）再有，国家放开二胎生育，原有的一居室或两居室已经不能满足家庭的生活需要，很多二孩家庭需要刚需型“小换大”。
（3）由于新冠肺炎的肆虐，让很多家庭对新风系统，玄关的防疫功能，客厅的亲子健身和娱乐功能，卫生间的干湿分离功能等需求重视起来，对住房有了更高的要求，也催生了一部分置换需求。
四、珠江罗马嘉园2020年各户型成交情况：
（1）复式由于面积大，开间由于产权年限问题导致单价低，其他户型呈现“面积越小，单价越高”的规律。
（2）就成交量、成交总价、成交面积而言：
【100平米以内两居】成交24套，
【3+1户型，大三居】成交22套，
【2+1户型，小三居】成交18套，
这三种户型，名列前三甲！
可以看出，客户的购房偏好“刚需两居”，和功能性更强的“2+1小三居”、“3+1大三居”。
五、珠江罗马嘉园2020年最热销户型统计：
珠江罗马嘉园共计30种户型，如果算上东西对称的反户型，户型达60种。
按照成交量排名，前10名的户型如下。
第一名：
【51——55平米一居户型】，共计成交11套。
成交总价4434万，成交面积580平米，成交单价7.64万/平米。
第二名：
【88平米南北通透两居】，共计成交10套。
成交总价6343.5万，成交面积874平米，成交单价7.26万/平米。
第三名：
【120平东南、西南2+1户型】，共计成交9套。
成交总价7053万，成交面积1080平米，成交单价6.53万/平米。
第四名：
【162——164平米全南3+1户型】，共计成交7套。
成交总价6375万，成交面积1142平米，成交单价5.58万/平米。
第五名：
【172——188平米南北通透3+1户型】，共计成交6套。
成交总价6110万，成交面积1056平米，成交单价5.79万/平米。
第六名：
【145——150平米东南北、西南北三居户型】，共计成交6套。
成交总价5302万，成交面积882平米，成交单价6.01万/平米。
第七名：
【99平米全南两居】，共计成交5套。
成交总价3344万，成交面积492平米，成交单价6.80万/平米。
第八名：
【161——168平米全南3+1户型】，总计成交5套。
成交总价5650万，成交面积994平米，成交单价5.68万/平米。
第九名：
【108平米东向或西向两居】，总计成交4套。
成交总价2594万，成交面积432平米，成交单价6.0万/平米。
第十名：
【112平米南北通透两居】，总计成交4套。
成交总价2902万，成交面积444平米，成交单价6.54万/平米。
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