武汉圣淘沙酒店公寓
在谈公寓这个话题之前，先说下结论吧：
1、能买住宅的，就不要买公寓。
2、能买70年产权公寓（住宅），就千万不要买40年公寓（商业及写字楼改住）。
3、不要买所谓酒店式公寓（运营的最好8年后散伙，参见酒店式公寓标杆—圣淘沙）。
我有过一套公寓投资的经历，所以来谈谈武汉公寓，以及公寓自住及投资适合哪类人群。
在2005年，我入手了一套41㎡左右的公寓（70年住宅），当时武汉房价是3000元/㎡左右，但毕业才两年的我还是买不起，因为总价高，这套公寓均价4100元/㎡，总价17万，位于宝丰路。
当时月租金800元，我的月贷是900元，投资其实并不划算。但我买是为了自住，因为租房时被偷了电脑偷了钱，还都是半夜撬门，所以你懂的……
在2015年的时候，我把房子租了出去，租金是1600元/月，签2年合同，半年付一次款，很方便。
说说我对这次自住及投资的想法和建议：
1、我认为女人在婚前能有自己的一套房很好，居住的安全性，生活的品质感大为增加。如果收入买不起住宅的话，其实公寓是不错的选择。
2、挑公寓要以今后会出租的心态去挑（后面会详说为什么是租而不是卖？），更讲究地段、地段、地段；城市核心区、地铁这都是标配了，重点是看旁边有没有学校？有没有医院？有没有写字楼？我的房子非常好租，实际租金是1800元/㎡左右，是筛选了10位租客后，然后以自己觉得比较方便的价格租出去的。而它周边有1所中学，1所大学，1所医院，1站路外有同济医院。
3、我住的公寓是70年住宅公寓，经过12年后，目前的价格是16000元/㎡，可以看到（即使是住宅类公寓的升值也不如住宅我婆婆2010年买的光谷房子从5000元/㎡升到18000元/㎡）。
说道这里，岔开一句话，很多人对土豪一次性花几百上千万买豪宅不理解，这实际是一种资源占有。以武汉天地为例，最初新房卖价是18000元/㎡左右，现在是50000元/㎡左右。
豪宅往往占据了城市绝佳的核心资源：长江边、东湖边、金融中心附近，这种占有是以把原住民赶到二级及三级生活区为代价的（比如原住在台北路现在到后湖），城市越发展，豪宅所占据的核心资源价值就越高。
在高价值土地上的房产价值就越高，升值性也就越大，升值的越大住的就越都是有钱人，嗯，这一点是不是和读重点学校一样？
以上背景交代完了，正式说说“武汉公寓”这个产品吧：
一、公寓是什么？
在国外，公寓指的就是公寓式住宅，大家看日本电影的时候是不是发现有的一行走廊上并排有多个门，挺像宿舍的，那就是公寓。
在武汉，公寓分为两种，一个是公寓式住宅，非常少。武汉目前只有几个项目：
红枫金座
远洋心汉口
万科主场（原菩提金街）
汉阳人信汇其中一栋（还未推）
这种公寓式住宅的价格普遍在20000元/㎡以上，而商住两用公寓价格在14000元/㎡左右。
大量的是由写字楼和商业用地性质改建成的“商住两用公寓”。
为什么开发商会把写字楼和商业改成公寓呢？
很简单，写字楼不好卖，不好租，不好运营；商业运营难度更高，资金压力大。所以把商业改成公寓卖，资金回笼快。
当然大家也可以看到第二个特点，公寓的地段都还不错（规划建写字楼和商业的地方一般都是大道两边，地段不会差）。
二、为什么说商住公寓投资不如住宅
商住公寓投资在中国面临这三个主要问题：
1、政策的不确定性，前不久北京、上海出台规定严禁商改住（即商业性质公寓）上市交易，将公寓的房间、厨房等设施强制拆掉。虽然武汉目前是鼓励盘活存量的，可毕竟，政策就是一张纸，后期会出台什么你也说不准。
2、买公寓的人比买住宅的人少的多，所以公寓转手会比较困难，不如住宅好卖，而且转让成本税费远高于住宅。
3、公寓的升值比较慢
我在亿房二手房网搜了一下，以一年期为例：
友谊国际D+ 积玉桥 06年房价19583—现在24710（查的中升的最快的）
汉宫银座 积玉桥 06年房价11195—现在12639
汉口城市广场SOHO 06年房价13500—今年4月13500
天下晶立方 06年房价19727—今年22737
过去一年，算是二手房涨的非常快，和新房房价倒挂的一个阶段，但是公寓产品的升值显然并不高，而这些还算是新房阶段销售的很好的。
所以，买公寓投资如果是想买了赶快卖出去的，劝您打消这个念头，加上税费，还抵不上升值的钱，不要说税费买家出，买家又不是傻，同样的钱可以买新的商住公寓了。
因此，商住公寓适合的人群是：单身的女孩子、单身的男孩子、暂时没有足够资金买住宅的2口之家、想当包租公包租婆 的投资客（要算租金回报喔）。对！这就是一个过渡阶段产品，是某一个阶段的选择。
记住，当前购买公寓的总价最好控制在60万元以下。
今天下午亿房买房群内就“武汉公寓是否还值得投资”的话题展开了微信群亿访谈，让我们回顾一下亿房网友对投资武汉公寓都有什么样的见解？
关于公寓大家还有什么想说的，大家可以到我们买房群里互动。这是我的微信号：rosemarymingjing，加我带你进群一起讨论武汉公寓热议话题。
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